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樓市傳來大消息,三四線城市房價要涼了?

發布時間:2018-06-27

來源:濟寧北湖建設集團

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近日,市場傳聞稱棚改或被全面叫停,也有傳聞稱國開行收回棚改項目地方審批權。

對此,國開行緊急回應稱:

今年以來,開發銀行嚴格執行國家有關棚改政策,配合地方政府依法合規開展棚改融資工作。據國開行提供的數據,截至5月末,開行今年發放棚改貸款4369億元,有力支持了棚改續建及2018年580萬套新開工項目建設。目前各項工作正在有序開展。

這一回應可謂中規中矩,貌似什么都說了,但看起來又什么都沒說。但資本市場對此早已洞若觀火,地產股已經連續兩日暴跌。


其實,諸多信號都在說明,棚改或許不會取消,但棚改貸款一定會收縮,棚改貨幣化也會收緊,三四線城市的房價真的危險了。

1、四個危險信號:棚改大收縮

第一個信號是,棚改貸款(PSL)已經實質性收縮。

今年前三個月,PSL增量是3038億元,相比去年同期幾乎翻倍。這正是今年年初三四線城市房價持續暴漲的根源所在。

然而,結合國開行提供的5月末數據,不難發現,四五月份的PSL增量僅有1330億元,即使加上6月份的預估增量,恐怕也只有2000億元左右。這一數字不僅遠低于一季度,而且與去年同期相比,同比增速幾乎為0。


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▎圖表來源:奇緣經濟筆談。


顯然,PSL貸款一旦收縮,棚改就失去根本的資金來源。

第二個信號,國開行項目審批權已經上收。

根據華爾街見聞報道,國開行棚改項目審批權上收,不是始于最近,而是從年初就開始執行。其執行口徑是,新增項目謹慎受理,存量項目仍舊執行,但也要視具體情況來區分。

這句話的意思是,已經進行的棚改項目不會受到影響,但新增項目卻要從嚴從緊。這意味著,大部分三四線城市的棚改項目都將面臨嚴控。

第三個信號是,多地明確表示,將減少貨幣化安置的比例,取消對于貨幣化安置的獎勵補貼。

山東首次取消貨幣化安置獎勵,不再鼓勵貨幣化補貼;


湖南則提出,商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣,要及時取消棚戶區改造貨幣安置優惠政策。


廣東則提出,控制棚改成本,實現收支平衡,因地制宜推進棚改貨幣化安置。

第四個信號是,全國百城庫存已經跌回6年前,去庫存已經完成任務。


根據易居房地產研究院發布的數據,百城住宅庫存總量為42708萬平方米,環比減少1.6%,同比減少8.2%。綜合歷史數據,當前百城庫存規模已經跌回到2012年3月的水平。


無論是一二線城市,還是三四線城市,樓市庫存都不再成為問題。支撐去庫存的種種政策,也沒有理由再繼續維持。


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種種信號說明,支撐棚改的PSL貸款正在收縮,貨幣化安置將會失去源頭之水,三四線的樓市真的危險了!

2、棚改式放水:三四線房價暴漲之源

PSL之所以重要,是因為它是貨幣之水。為三四線城市的棚改提供了最基本的水源,進一步支撐了棚改貨幣化。


PSL,又名抵押補充貸款,是央行創新性的貨幣供應工具,提供的是基礎貨幣,具有放水效應。


與降準的普惠式放水不同,也與麻辣粉(MLF)的滴灌式放水不同,PSL是典型的定向澆灌,目標是棚改,為三四線城市提供了源源不斷的流動性。


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這背后的操作邏輯并不復雜。


央行以低利率通過PSL向國開行等政策性銀行提供貸款,國開行再利用這筆資金向地方政府發放棚改專項貸款,地方獲得貸款之后,不僅有資金開啟大規模的棚戶區改造,而且還能用真金白銀進行貨幣化安置補貼。


以往拆遷戶都是拆一補一,拿的是實物補貼,如今貨幣化安置成為主流,拆遷戶手握重金入市。


大拆大建加上大補貼,從而徹底激活三四線城市的樓市,引發新一輪的全民搶房潮。

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隨著房價暴漲,地價隨之抬升,三四線城市賣地收入隨之抬升,于是就有了償還貸款的能力。三四線城市,就此完成了從PSL定向放水到房價暴漲的自我循環。

可以說,只要房價不斷上漲,地價不斷上漲,賣地收入接連不斷,這一循環就不會被打破。

然而,借了錢總要還的,棚改總會完成的,房價漲幅越大,市場風險就越大。一旦這一循環無法維持,三四線樓市就容易陷入多米諾式危機。


3、棚改貨幣化功過


必須要說明的是,棚改沒有原罪,問題出在棚改貨幣化。


棚改自08年開始啟動,直到2014年,都未對房價產生多大影響。原因在于,當時的棚改多半都是財政支持的,是名副其實的民生項目。即使存在大拆大建,但拆一補一、實物補貼之下,市場供求關系不會突然異化。

然而,時間進入2015年,棚改開始改頭換面。當時在去庫存的名義之下,3年1800萬套棚改大幕開啟。同時,PSL定向放水,為地方政府提供了源源不斷的資金來源,讓各地一改實物補貼的傳統,貨幣化安置從此登堂入室。


所以,只有棚改而無貨幣化安置,三四線城市的庫存或許能夠緩解,但不至于引發這一輪令人瞠目結舌的房價狂奔。


事實上,從時間表上看,2014年棚改貨幣化安置還不是主流,2015年逐漸增多,到2016年比例已經超過40%,2017年更是超過50%。在局部地區,棚改貨幣化比例甚至達到100%。


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這恰恰與三四線城市的房價上漲周期相重合。


4、三四線的狂歡快到頭了

我們可以得出三個結論:


第一,棚改不會被一刀切叫停。

2020年就是棚改收官之年,如今全國棚改項目已經完成大半,未來的存量已經沒有多少剩余,棚改顯然沒有半途而廢的道理。


必須承認,棚改是民生工程。問題不在于棚改,而在于過多的貨幣化棚改,在于將普通房子搪塞其中的大拆大建。

第二,棚改貨幣化安置將會逐步退出。

實物安置,拆多少補多少,不會新增資金來源,反而由于土地集約化利用,市場上的住房供給有增無減,房價最終會被供求關系平衡下來。

與此對比,貨幣化補貼,則是利用拆建之間的時間差,給拆遷戶發放大量的真金白銀,去追逐市場上本來有限的庫存,進而攪熱樓市,引發全民性搶房。

所以,棚改貨幣化安置的負面效應正在一一呈現,弱化貨幣安置,順理成章。

第三,棚改完成之日,就是三四線房價爆雷之時。

棚改貸款大收縮,已經給三四線城市警示了風險。等到棚改完成之際,那么風險就會一一釋放。屆時,基本面一塌糊涂的三四線城市,房價怎么漲的,很有可能怎么跌回去。

這個時間點,不會超過2020年。

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